緩和に潜む駆け引き

南 俊成 (みなみ としなり)

最近地上げ各業者さんで地上げの動きが活発な印象を持っています。

そして、この話も最近入ってくるようになりました。

 

「ホテル用地の仕入れ資金の融通はできないか」

 

先日日経新聞でも報じられておりましたが、

ホテル用途に関しては容積率を1.5倍にできる緩和措置が国交省により、

発表されました。

1.5倍した値が元と比べて300%以上増えるようなら、300%までとの事。

つまり、容積率が1000%の地域ならホテル用途は1300%まで使える、

という事ですね。

 

さて、冒頭の地上げですが、

今まではマンション用地としての目的が多かったのですが、

最近はホテル用地目当てが増えております。

 

さらには例えば川崎市などは、駅前地区を再開発エリアに定めており、

駅前の細かい住宅や古い建物を一新させる、

という政策方針を打ち出しております。

古い町並みがなくなっていくのはいささか寂しい気もしますが、

新陳代謝は必要でもあると思います。

 

増加傾向にある訪日外国人に向け国を挙げての対策に、

不動産業者さんも沸き沸きです。^^

 

さてそんな中、某市の駅前を地上げしたいとのことで、

相談を受けました。

うまくいけば150坪のプロジェクトです。

で、最初のタネ地を入れて不動産担保ローンを。ということだったのですが、

前面道路はおそらく道路認定されていないであろう非常に狭く、

しょぼい道路です。自治体に確認したところ、まさにその通りでした。

これを周辺路線価ベースの金額で買い取るとのこと。しかし、、、

これではタネ地にもならない。

せめてそのしょぼい通り一つ挟んだ向かいの土地であれば、

反対側の接道は大通り沿いになり、汎用性の観点からも、評価は期待できます。

 

「なんとか南さんのやんちゃなスタイルで融資出来ないか」

 

と、業者さんもこちらを奮い立たすような言葉を使ってきます。笑

 

で、再建不可用地専門の業者さんなどにも聞き込みして、作戦を練ります。

 

、、、が、しかし、今回はやはり分が悪い。

なかなか思うような評価がつきません。

結局上司とも相談したのですが、

「ひとまず周辺地域一帯の売買契約書か退去の合意書」

が手に入るなら、なんとか路線価ベースでの不動産担保融資が成立する。

 

という見解になりました。

 

それにしても、今回のこの

「周辺路線価」

という値段設定はどうも売主側から業者さんに提示されたものらしいのですが、

あまり、こんな値段の設定のされ方は聞いたことがありません。

普通は大体、

  • 借金の額
  • なんらかの金銭トラブルを抱えており、それの精算額
  • むかしこの土地を買った時と同じ額(これが最も交渉手こずるようです。笑)

といった値段の設定がされるのですが。

 

普通、世間一般の方は路線価という概念すらも怪しいところです。

それがこの値段を提示してくるということは、、、

もしかしたら、この辺りの方は

「地上げされ慣れている」

のかもしれませんね。

自分のいる地域が自治体や不動産業者から見て

「おいしい」エリアである事に鑑み、

さらに自分の物件そのものは不動産としては使い物にならない。

そこで地上げ業者に目一杯高く買わせる。

 

という交渉術が身についているのかもしれません。

いやー、世知辛い世の中ですねー。

 

そんな訳ありな人たちと戦う業者様がたに、今後とも、

 

どうぞよろしくお願いします。

南 俊成 (みなみ としなり)

南 俊成 (みなみ としなり)

大阪府出身。
maneo/UBIfinanceの行う斬新で柔軟な企業再生、金融ビジネスに強く惹かれて入社した、やや体育会系の熱血気遣い営業パーソンです。
「営業はやる気と知識とフットワーク」をモットーに、maneo社からの資金を活かすべく日々、投融資案件の発掘に奔走中。
融資対象は事業資金、不動産活用に伴う地上げや転売資金、その他なんでもござれです。
自身もmaneoの投資家であり、案件の精査には投資家の目線をもった慎重さを心がけております。
趣味は海外旅行とムエタイ。
宅地建物取引士。TOEIC815点。